Participación en el Incremento del Valor del Suelo: Características e inquietudes
Participación en el Incremento del Valor del Suelo: Características e inquietudes
El 25 de julio de 2021 fue publicada la Ley N° 31313 - Ley Desarrollo Urbano Sostenible, mediante la cual se crea un nuevo instrumento de financiamiento para obras públicas denominado “Participación en el Incremento del Valor del Suelo”, en adelante, la PIVS.
De acuerdo con esta norma, se entiende por “incremento del valor del suelo” (en adelante, IVS) al valor comercial adicional que se origina por las externalidades positivas directas o indirectas que generan proyectos, obras de habilitación urbana, renovación o regeneración urbana, inversión pública en infraestructura, ampliación de redes de servicios públicos y vías ejecutadas por el Estado.
En este contexto, la norma señala que la PIVS: (i) permite a la respectiva Municipalidad Provincial obtener, luego de una evaluación técnica, un porcentaje del IVS para ser aplicado a los fines de utilidad pública que establece la norma y (ii) se sustenta en la obligación derivada del principio de exclusión del enriquecimiento sin causa que se produce por los siguientes hechos generadores:
- La incorporación, mediante una actualización del Plan de Desarrollo Metropolitano o Plan de Desarrollo Urbano, de suelo urbanizable como suelo urbano y la incorporación de suelo rural como suelo urbanizable, siempre que el suelo urbano o urbanizable se encuentre dentro del área de concesión de las empresas prestadoras de servicios de agua, desagüe y energía eléctrica correspondientes, que efectivamente puedan brindarle los servicios públicos del caso.
- La asignación de zonificación y la actualización de la zonificación de los usos del suelo a uno de mayor rentabilidad o aprovechamiento en los Planes de Desarrollo Urbano, siempre que el suelo urbano o urbanizable se encuentre dentro del área de concesión de las empresas prestadoras de servicios de agua, desagüe y energía eléctrica correspondientes, que efectivamente puedan brindarle los servicios públicos del caso.
- La aprobación en Planes de Desarrollo Urbano y sus actualizaciones de un mayor aprovechamiento del suelo con mayores derechos edificatorios, por el incremento del área techada o mayor coeficiente de edificabilidad o altura de edificación.
- La ejecución de proyectos de inversión pública de equipamiento urbano, creación o mejoramiento de espacios públicos, obras vinculadas a la mejora del Patrimonio Cultural de la Nación y obras de infraestructura de servicios básicos, por parte de la autoridad correspondiente, que generen un incremento en el valor de la propiedad, salvo que para financiar su ejecución se hubiera empleado la Contribución Especial por Obras Públicas.
- Otros que serán determinados por los Gobiernos locales mediante el Plan de Desarrollo Metropolitano o Plan de Desarrollo Urbano, debiendo encontrarse los mismos ejecutados con intervención del Estado y debidamente sustentados en estudios técnicos.
Agrega la norma que la PIVS será determinada por las Municipalidades Provinciales, las cuales deberán establecer, a través de Ordenanzas, el porcentaje de participación que se imputará al IVS, el cual será no menor al 30% ni mayor al 50% del IVS por metro cuadrado. Se fijan porcentajes menores para los casos en que los predios que se beneficien de un IVS fueran destinados a la generación de Vivienda de Interés Social.
En lo que se refiere a la oportunidad de pago de la PIVS, la norma dispone que ésta será exigible al momento en que el/la propietario/a del inmueble que se haya visto beneficiado del IVS:
- Solicite la recepción de obras de habilitación urbana, debiendo realizar el pago en efectivo, mediante transferencia de áreas adicionales a los aportes establecidos en el proceso de habilitación urbana, a través de la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, equipamiento urbano o espacios públicos; u otra forma de pago a ser establecido con el Gobierno Local correspondiente.
- Solicite la conformidad de obra de la edificación correspondiente, debiendo realizar el pago en efectivo o mediante aportes.
- Lleve a cabo actos que impliquen la transferencia del dominio del inmueble, debiendo realizar el pago en efectivo.
Esta medida se complementa con las siguientes nuevas reglas incorporadas a la Ley de Tributación Municipal, aprobadas en la misma Ley:
1. Para el cálculo y actualización periódica de los valores arancelarios de los terrenos, tomados en cuenta para la determinación de la base imponible del Impuesto Predial, se deberá considerar, en cuanto resulte aplicable, el mayor valor del suelo generado por las acciones en las que haya participado total o parcialmente el Estado.
2. Los predios que, dentro de los Planes de Desarrollo Urbano de la jurisdicción a la que pertenecen, se encuentren ubicados en suelo urbano, que cuenten con acceso a servicios públicos, y no cuenten con habilitación urbana con recepción de obras o que teniendo habilitación urbana con recepción de obras no cuenten con edificación, se encontrarán sujetos al pago de una tasa adicional del 100% respecto de la tasa que le corresponda del Impuesto Predial que será aplicable al valor del suelo.
No se aplicará la tasa diferenciada a aquellos inmuebles cuyo valor de autoavalúo sea menor a 17 UIT.
La tasa diferenciada se aplicará a partir del 1 de enero de 2024, incluso respecto de aquellos predios que no hubieran culminado las obras de habilitación urbana o edificación correspondientes.
3. Los Gobiernos Locales podrán establecer una Contribución Especial de Obras Públicas para gravar los beneficios derivados de la ejecución de proyectos de inversión que se encuentren incluidos en el Programa de Inversiones Urbanas de los Planes para el Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, sobre la base del incremento del valor de los predios que se ubiquen en las zonas de influencia de dichos proyectos. En ningún caso, el monto total de la contribución podrá exceder el valor total del proyecto.
La norma añade que la Municipalidad Provincial podrá establecer esta contribución hasta dentro de los tres (3) años posteriores a la fecha de culminación del proyecto de inversión. El carácter de sujeto pasivo se atribuye con arreglo a la situación jurídica configurada en esa fecha.
La incorporación de este nuevo instrumento de financiamiento (PIVS) genera interrogantes sobre su naturaleza, lo cual es importante determinar a efectos de saber qué límites o reglas de juego serían aplicables como protección de los obligados al pago. Es decir, ¿estaremos frente a un nuevo tributo, sometido al marco constitucional y legal tributario o estaremos ante una figura diferente, quizás en el ámbito civil? Y si fuese un tributo, ¿qué clase de tributo sería? De otro lado, llama la atención que la norma no ha incluido modificaciones a la Ley del Impuesto a la Renta, previendo el impacto de la PIVS en el costo computable de los predios y en la ganancia de capital que se podría originar por la venta de los mismos, ya sea que estemos o no ante un tributo. Nos preguntamos, ¿podrá reconocerse un mayor costo computable al momento de la venta, por efecto del IVS, para evitar una doble incidencia sobre el mismo enriquecimiento?
En suma, la PIVS resulta ser un tema que viene generando mucho debate. Debemos estar atentos al Reglamento que está por emitirse y eventuales modificaciones a la Ley N° 31313.